求物业工程部前期介入项目的工作内容,建筑工程签证的审计要点要注意那些方面？
1、求物业工程部前期介入项目的工作内容
1、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？ 答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： （1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 （2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 （3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 （4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 把物业管理师加入收藏夹！ （5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 （6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 （7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 （8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 （9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 （10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。
2、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？ 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。
3、接管验收方面，物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？ 答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： （1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。 （2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 （3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 （4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 （5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。 （6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。
4、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？ 答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚，一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。 对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。
2、建筑工程签证的审计要点要注意那些方面？
建筑项目决算工程量审计的注意事项 建筑项目决算审计过程中，工程量计算耗用的工作量，约占全部建筑项目决算审计过程的70%以上，为了及时准确地做好这项繁重的工作应注意以下几点：
1、资料齐全。包括施工合同，各原始预算，设计图纸及会审纪要，设计变更，施工签证，竣工图，施工中发生的其他费用，施工单位的资质证书和取费标准，施工现场地形及工程地质等。
2、重点看图。在拿到工程施工图后，首先要按图纸会审纪要的内容，对图纸做全面的修正，这样可避免因图纸变化，而进行大量重复的劳动。之后开始对图纸全面浏览，先了解工程的基本概貌，如建筑物层数、结构形式、建筑面积等，再了解工程的材料和做法，如：基础是砼的还是砖、石的，是条形的还是独立的;墙体是砌砖还是砌块;楼面是水泥砂浆还是地砖;有无吊顶;外墙面是墙砖还是干粘石;门窗是木制还是铝合金、塑料等。最后详细阅读建筑“三大图”，重点弄清以下几个问题：房屋内外高差,以便在计算基础、挖填方、外墙抹灰工程量时利用该数据;建筑物层高墙体、楼地面面层、顶棚等相应的工程内容是否因楼层不同而有所变化，以便在计算工程量时分别对待;建筑物构配件，如阳台、雨棚、台阶等的设置情况，以防止二次翻阅和重漏计算。
3、口径必须一致。审核施工图列出的工程细目是否与预算定额中相应的工程细目的口径相一致。例如，某医院综合大楼工程，根据设计要求，整个场地是按竖项布置进行大型挖填土方，并用压路机分层碾压夯实。预算编制人员在计算了铲运机铲运土方13600m3的工程量后，还计算了平整场地34000m3的工程量。审核人员依据“平整场地工程量按建筑物底面积计算，若已按竖项布置进行挖填找平土方，不再计算平整场地工程量”。这一建筑工程量计算规则，核减了平整场地工程量。
4、合理安排工程量计算顺序。根据多年的审核经验，合理安排工程量计算顺序可以事半功倍。例如，基础工程量计算完成后，若紧接着计算墙体工程量，而墙体上门窗洞口所占面积、嵌入墙体的砼构配件所占体积都没有数据。这些数据常常要临时补充进来。这种方法很被动，容易出错，到计算门窗和砼构配件时，又要重复计算，如果发现前边的扣除有差错，还需进行调整，因此若在基础工程量计算完成后，紧接着计算门窗洞口和砼分部工程量，那么就可一次成功，既省事又准确。安排分部工程量计算顺序的原则是方便计算。
5、计量单位必须一致。应注意施工图列出的工程细目的计量单位是否与预算定额中相应的工程细目的计量单位相一致。如设备及安装工程预算定额中的计量单位有些用“台”，有些用“组”;管道安装工程有些工程细目用“10m”，有些工程细目用“100m”。这都应分清楚，不能搞错。
6、定额子目套用的审核。工程预算选用的定额子目与该工程各分部分项工程的特征相一致。同类工程量套用的基价高或低的定额子目的现象时有发生。要审代换是否合理，有无高套、错套、重套的现象。这样的例子不胜枚举。因此对套用定额子目的审核应注意所包涵的工作内容，要注意看各章节定额的编制说明，熟悉定额子目套用的界限，要求做到公正合理。
7、材料价格和价差的审核。在工程预决算工作中，材料费用是工程造价最活跃的动态因素，它占工程造价的76%以上。因此加强材料价格动态管理，实施材料价格动态决算十分重要。材料市场价格的取定必须与当时当地的行情相一致，应注意当地的定额站公布的材料市场预算价格是否已包括安装费、管理费等费用，基建材料的数量、规格和型号是否按图列出的取定。但是材料价格将随着市场竞争和供求关系的变化频繁波动，当地的定额站公布的材料市场预算价格应该具有“弹性”，争取半月发布一次市场价格信息;同时发布市场价格材料品种信息，力求齐全，以满足多方面的需要。 工程预决算由于受施工工期、施工条件的影响，多采用事后结算调价的办法，如果结算价格不能准确反映变化的市场，必然会进一步拉大“固定单价”和“活市场”的差距，给企业带来巨大损失。对一般建筑工程可采取“平均定价、按实结算”的原则来确定材料决算价格。即开工时按当月指导价格编制预算，竣工后按合同工期之内的指导价格平均决算。对工程结构规模较大、施工工期长的工程预决算可采取分阶段确定材料、决算价格，即按工程的基础、主体、装修分阶段签订工程量竣工决算。对工程结构规模较小、施工工期短的工程预决算可一次定死，竣工决算除设计变更外均不得调整。
8、现场施工签证的审核。由于有的施工单位驻工地的代表对工程预算和有关的管理规定不熟悉，有的施工单位有意扭曲预算定额和有关的管理规定，造成盲目签证。因此应认真审核工程签证的有关工作内容是否已包括在预算定额内。审核人员要严格把关，坚决杜绝不合规定的现场施工签证。现场施工签证项目、内容和数量要完整清楚，必须具有甲方驻工地的代表和施工单位现场负责人的双方签字，手续齐全方可生效。
3、工程施工前需要办理相关市政设施移交手续，请问哪里办理？需要哪些资料？
。
4、污水处理厂建设工程工作总结?
设者的共同努力下，励精图治、奋发向上，发扬连续奋斗的精神，保证了工程的如期完成。2005年8月18日正式通水试运行后，全厂职工在人员管理、工艺运行、设备维护、安全施工和厂容厂貌等方面都取得了可喜的成绩，从而为有效的缓解和控制滨湖地区水环境污染，促进污水处理事业的进一步发展，做出了应有的贡献。针对即将结束的2005年，现总结如下： 一、齐心协力，快马加鞭，全面完成目标。 太湖新城污水处理厂（一期）建设工程被市委、市政府列为目标管理项目和为民办实事重点工程之一，于2004年8月1日开工奠基。为高质量地完成污水厂的建设任务，我们明确创国家优质工程的目标，并制定了创优规划。在各级领导和政府有关部门的热情关怀和大力支持下，我们发扬了顽强拼搏的精神，精心组织和精心施工；严格执行各项验收规范，狠抓工程质量；严把原材料入场制度，严密控制和保证了工程质量；并在工程施工中进行重点技术攻关，根据实际情况、结合排水处建设六期污水厂所积累的大量建设和运行经验向设计提出了多条更合理有效的施工建议，达到了降本增效约九十多万元的效果。 本工程于2004年12月底基本完成土建，2005年上半年主要进行了附属构、建筑物的建设、工艺管道敷设和设备安装，于6月30日顺利进水，7月15日进行设备带负荷联动调试，获得一次成功，并于7月28日通过了市政交工验收。7月30日起进行培菌调试，进入试运行阶段，2005年9月通过了安全监督、消防、卫生设计审查等单项工程的验收。 二、结合实际，提高运营管理水平 运行管理是搞好污水处理厂关键的环节。自运行以来，我们克服水量偏少（设计量的一半）和供电线路停电等影响处理水量的因素，克服了进厂水质浓度偏高、变化幅度大等影响出水水质的因素，严格控制各种工艺参数，以自动化仪表监控和化验室质量监测为依据，加强岗位巡视力度和频率，对生产过程实施全过程控制，在水量偏少、浓度偏高的进水条件下，始终做到了保质、保量地完成每个月的生产计划，至今已处理污水1520954 吨（截止日期2005年10月31日），各项出水指标全部达到设计要求，符合环评标准。 为保证设备、设施的综合性能，提高利用率，我们根据设备、设施的运行状况，向芦村厂、城北厂取经，建立各类设备基础台帐，制定科学合理的维修保养计划，保证正常的生产运行。同时依托ISO14001体系标准，贯彻管用结合，加大设备、设施现场管理力度，实行岗位责任制，加强运行岗位的值班巡视。开展对设备、设施管理方面的技术培训，做到人人懂技术，事事有专责。 三、以人为本，全面锻炼职工队伍 新厂、新人、新面貌。太湖厂目前共有正式职工29名。主要有原工程筹建组加上芦村厂分流职工以及今年刚毕业的大学生组成。可以说从事污水厂管理和运行的专业人员不多，因而从建厂之初，我们就抓人才的培养，通过以老带新、培训、交流、给任务、压担子等方式提高职工的素质和水平。组织职工参观无锡城北污水厂、青岛团岛污水厂，让大家体验同行业的先进管理理念；定期组织职工进行岗位技能培训以及ISO14001体系标准的培训学习，把体系标准与日常的工作紧紧结合在一起；聘请设备厂家到厂里进行理论与实际的讲课；上门去设备生产厂家了解产品的生产过程，掌握维修保养的感性认识；经常组织班组人员相互探讨操作方法。总之，采用形式多样的学习交流方法，使全厂职工朝着“会管理、懂技术”的复合型人才培养发展方面迈出坚实一步。如今，管理人员不再是单一的“坐班制”，形成“穿着西装就是运行管理人员，脱下西装就是岗位维修工人”的局面；操作岗位建立跨工种的复合型技术技能培训，形成“既会污水处理又会污泥处理，既会电气修理又懂机械修理，既会化验分析又懂操作设备”；新分配的大学生全部进入生产运行岗位轮训，并很快进入角色，都已担当重任。 四、加强安全管理，为正常运行保驾护航 我们按照上级有关要求，全面搞好安全生产的各项工作，使安全管理实现系统化、规范化、标准化。组织职工认真学习安全操作规程，确保安全生产和人身安全，加强对职工的宣传和教育培训力度 加大安全检查力度，针对发现隐患及时整改解决。 在短短的三个月试运行中，我们取得了一些喜人的成绩，但面对社会对污水处理行业的要求不断提高，对环境、生态保护要求日益增长，我们运行发展面临更多的挑战。面对今后的发展，我们有以下几点设想：
1、 根据处党委、处行政的要求明年我们将实行企业化运作， 必然会涉及到观念、管理模式、利益关系的调整、考核评价方式的修改完善等诸多方面的问题，必然关系到职工的切身利益，也关系到太湖厂的健康发展，是一项复杂的系统工程。我们要在处党委、处行政的正确领导下，从实际情况出发，正确处理好改革、稳定和发展的关系，努力做好职工的思想工作，并大胆探索，努力实践，针对出现的新情况、新问题，采取不同的、切实可行的办法加以解决，加强成本核算、成本管理，大力开展企业文化建设，提高员工素质，适应时代的发展。
2、 在抓好污水处理运营管理的同时，积极进行污水产业化 发展的探索。依托污水处理主业，积极开展节能与创收并举的措施。虽然我们地处无锡偏远地区，交通不便，周边经济环境、社会环境不发达，但我们将克服困难，积极努力，想办法、扩思路、抓措施，我们相信有处党委、处行政领导及各相关部门的大力支持，有我厂全体职工的共同努力，2006年的节能与创收工作一定会有新起色。
3、 “严”字当头，以人为本，建立健全一整套规章制度，全面加强内部管理工作，不断完善考核体系，确保安全、有效、满负荷的运行。
5、请问房地产开发公司的工程内业和建筑施工单位的工程内业有什么区别?工作内容应该包括哪些?
房地产公司内的工程人员只是负责监督工程施工,掌握施工进度,毕竟要知道房子怎么起,如果什么都不懂被建筑单位骗了都不知道. 施工单位的工程人员主要职责是负责按图按期施工,做具体的施工管理工作。
6、新厂建设，作为设备管理人员，该如何做设备的台帐？
一个新厂，做好设备的基础管理工作尤其重要，他就像一张白纸，任你在上面作画，但是画的怎么样？需要有坚实的基础。首要一点，就是所有设备的基础资料一个都不能少。然后就是一个规范科学的管理方法。具体的内容你可以搜索一下“设备人论坛”上面有关于设备管理的一切知识，还可以加入置顶帖里德全国最大的设备管理qq群，和来自全国各地的设备人一起交流学习。
