商品房的五证包括了哪些,什么叫商品房经验收合格,石家庄海光苑是市政吗?五证齐全吗

1、商品房的5证包括了哪些,什么叫商品房经验收合格

通常来说，商品房有5证，在房地产开发商竣工后，商品房需要验收，经验收合格后才能使用。那么，您知道商品房的5证是指哪5证吗?什么又叫商品房验收合格呢?下面是由小编针对这1问题为您搜集整理到的相关资料。

1、什么是商品房的5证商品房的“5证”是指：

1、 《国有土地使用证》：我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金;

2、 《建设用地规划许可证》：根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划;

3、《建设工程规划许可证》：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可;

4、 《建设工程施工许可证》：只有拥有此证工程才能合法施工;

5、 《商品房预售许可证》：没有此证的房子不能销售或预售，1般来说如果没有前面4证，就办不下来此证。

2、什么叫商品房经验收合格商品房经验收合格唯1有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》明确规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。在商品房交付争议的案件中，是否如个别开发商声称，根据现行法规，建筑工程不需建设行政机关组织验收和批准，则作为建设单位的开发商组织的工程验收，经验收合格即可交付使用。其实不然，根据有关建设法规，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案证》，且建设行政机关在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收，并给予行政处罚。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。为此，我们郑重提醒广大购房业主，商品房经验收合格唯1有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。以上就是小编搜集整理到的相关资料，希望能够对您有所帮助。当大家准备购房，在与开发商办理交接手续时，1定要要求具备5证，并且选择验收合格的商品房。如果您还有什么相关法律问题需要解答，欢迎您到进1步咨询。

2、石家庄海光苑是市政吗?5证齐全吗

1，5证： 第1个是《国有土地使用证》（国土局），第2个是《建设用地规划许可证》 （规划局）， 第3个是《建设工程规划许可证》（规划局）， 第4个是《建设工程施工证》（建设局）， 第5个是《商品房预售许可证》（房管局）。 2，预售证是5证里最后1个办理的证件，是房管局负责审批办理的，你可以直接电话咨询当地房管局的工作人员，如果预售证已经办理出来了，说明该小区的5证是齐全的，可以放心购买的！。

3、楼盘5证是什么 买房子需要了解的5个证书

1、5证之中第1个是国有土地使用证

2、建设工程规划许可证大家不是很熟悉

3、建筑工程用地规划许可证

4、建设工程施工许可证

5、商品房预售证最关键的证件 1. 5证之中第1个是国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，也就是说，企业要盖楼盘，那么必须国家允许才是合法的，有了这个证件，你购买的房子才会受法律的完全保护。 2. 建设工程规划许可证大家不是很熟悉，其实这个证主要是建设单位用地和建设工程的法律凭证，这个证的用地单位必须有，如果没有的话属非法用地，或者也叫做违章建筑，如果买这样的楼盘，没有领取房地产权属证件的资格。 3. 建筑工程用地规划许可证，属于市政规划方面的保障书，也就是办理建筑工程用地规划许可证，以后必须经过的程序，如果没有这样的证件，那么楼盘的位置或者政府需要建设的时候，这个楼盘就会有法律问题。 4. 建设工程施工许可证，属于施工必须具备的合法证明之1，属于建设单位进行工程施工的1个正式的法律依据，是老百姓买房子的时候，房屋权属登记的主要依据之1，没有的话自然是不合法的，房屋没有任何保证。 5. 商品房预售证最关键的证件，这个证明必须是主管机关进行发放，具体的单位是城市综合开发管理办公室，证书由本地区的市级政府部门开发办统1印制，同时给予办理登记审批和核发证书。

4、翠屏国际梧桐苑“5证”有哪些，配套完善吗？

您好，很高兴为您解答翠屏国际梧桐苑小区相关问题。 翠屏国际梧桐苑“5证”即房地产开发证、国有土地使用证、翠屏国际梧桐苑工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。购买翠屏国际梧桐苑之前1定要先看5证是否齐全。 翠屏国际梧桐苑配套完善。其中包含有市政配套、购物中心、餐饮等。翠屏国际梧桐苑的配套完善，设施齐全，在翠屏国际梧桐苑居住是十分安全便捷的。翠屏国际梧桐苑除了周边配套完善之外，其内部环境设计也是非常绿色环保，环境优美。 以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！。

5、房地产公司经营过程中所涉的各项手续包括哪些？什么5证、所涉税收项目等。

首先，网上有大量现成已归纳的，你可详细参阅； 其次，关于房地产开发经营主要程序和所涉证照、手续如下：

1、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件1份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（1份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（1份）

4、项目建设投资概算（1份）

5、银信部门出示的资金证明（原件1份）

6、企业法人营业执照副本（复印件1份）；（房地产项目需提供资质证明1份）

7、项目地形图（1份）

8、有关职能部门的意见。

2、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为3个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

3、建设工程报建 （1）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明； 1

0、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》； 1

1、法律、法规规定的其他资料。 （2）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。 （3）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。 （4）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。 （5）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。 （6）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料： （1）工程施工安全监督报告； （2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； （4）工程项目地质勘察报告（结论部分）； （5）施工图纸（含地下室平、立、剖）； （6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料： （1）安全生产、文明施工责任制； （2）安全生产、文明施工管理目标； （3）施工组织设计方案和专项技术方案； （4）安全生产、文明施工检查制度； （5）安全生产、文明施工教育制度； （6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件； （7）现场设施、安全标志等总平面布置图； （8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件； （9）建设工程施工安全生产责任书； （10）建设工程施工安全受监申请表； （11）法律、法规规定的其他资料。 （7）领取《施工许可证》，除第（1）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

4、建设工程竣工验收 （1）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》； 1

0、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料； 1

1、规划部门出具的规划验收合格证； 1

2、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证； 1

3、质监站责令整改的问题已全部整改好； 1

4、造价站出具的工程竣工结算书。 （2）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。 （3）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书； 1

0、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 1

1、法律、法规规定的其他资料。 （4）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料： （1）建设单位和施工单位的委托书； （2）工程类别核定书； （3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （4）工程施工承发包合同； （5）施工组织设计方案； （6）图纸会审记录； （7）工程施工开工报告； （8）隐蔽工程验收记录； （9）工程施工进度表； （10）工程子目换算和抽料（筋）表； （11）工程设计变更资料； （12）施工现场签证资料； （13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料： （1）建设单位和施工单位的委托书； （2）工程承包合同原件； （3）竣工图。

5、办理预售许可证 l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、3层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；4层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和4层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。 1

0、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。 1

1、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。 1

2、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。 1

3、物业管理方案已经落实。 再次，至于“5证”，是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“5证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"5证"、"2书" 、"1表"，这是法律对销售方的基本要求。"5证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"2书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"1表"是指《竣工验收备案表》 最后，关于税收问题： 1般说来，有以下项目： 营业税按营业收入5%缴纳； 城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 地方教育费附加按缴纳的营业税2缴纳； 土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）； 建安合同按承包金额的万分之3贴花； 购房合同按购销金额的万分之5贴花； 城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不1，XX元/平方米）； 房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳； 车船税按车辆缴纳（各地规定不1，不同车型税额不同，XX元/辆）； 企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳（3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%）； 发放工资代扣代缴个人所得税。 详细说来： 1,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (1)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取1次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.

3、采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.

4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:

1、将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入:

1、将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;

2、将开发产品转作经营性资产;

3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;

4、以开发产品抵偿债务;

5、以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产. (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现. 说明:预售收入" "=销售收入 政策" "=执行掌握 3,税率:5% ――可以利用的税收政策 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号) "单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额." 注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税 不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税 (2),企业所得税 ――基本规定 应纳企业所得税=计税利润×税率(33%) 1,应税收入的确认: (1),收入的确认与营业税销售收入相同. (2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统1计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整. 预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率 预售收入的利润率不得低于15%(含15%). 2,成本费用的扣除 (1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 (2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等 (3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除. ――征收方式的确定 按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式. 1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金. 2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的. ――可以利用的政策 《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》 (国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%. 1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即: 应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率 2,纳税人发生年度亏损的,可以用下1年度的所得弥补,下1年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业) 3,纳税人在1个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业) (3)个人所得税 ――基本规定: 1,工资,薪金所得项目 (1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等. (2)计算方式: 应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数 税率:适用5%至45%9级超额累进税率. 2,利息,股息,红利所得项目 (1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得. 利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为1次计算纳税. (2)计算方式: 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率 税率适用20%的比例税率 (4)土地增值税 ――基本规定 1,预征率 对从事房地产开发1律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为: (1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%; (2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%; (3)单纯土地转让的,预征率为3%; (4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%. 预征土地增值税=预售收入×适用预征率 2,纳税环节及征收方式 土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.1般采取两种征收方式: (1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式. (2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式. 3,土地增值税的优惠政策 (1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税. (2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产. 4,实际中应注意的问题 (1)普通标准住宅的确定 目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅. (2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠. 上述标准自2004年3月1日起执行,每两年1定. (3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不1样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按1定比例列支.。

6、评楼：5证是否全啊 是市政吗

开发商5证不全，所签订的合同无效。 “5证”是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》的简称。 我国“城市房地产管理法”第4十5条规定：商品房预售，应当符合下列条件:（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 《城市商品房预售管理办法》第6条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 我国《合同法》第52条规定：有下列情形之1的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定。 开发商5证不全而销售商品房，显然“违反法律、行政法规的强制性规定”，所以该购房协议无效。